政府信息公开

 

依据《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）、《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）以及《云南省自然资源厅关于推进和规范自然资源评价评估有关工作的通知》（云自然资利用〔2019〕615号）文件要求，洱源县开展了县城规划区国有建设用地土地定级与基准地价更新工作，并已通过云南省自然资源厅验收。经县政府同意，现将基准地价更新成果予以公布，自公布之日起实施。原2013年公布实施的基准地价调整成果同时废止。

 

附件：洱源县县城规划区土地定级与基准地价测算成果

 

 

洱源县自然资源局

2020年9月16日

 

 

附件

 

洱源县县城规划区土地定级与基准地价测算成果

 

一、土地级别分布

表1：洱源县县城规划区土地各定级类型土地级别分布范围及面积表

定级 类型	土地 级别	面积 （公顷）	主要分布范围
商服、住宅、公共管理与公共服务用地定级	Ⅰ级	223.02	洱源人民医院、凤凰城、茈碧湖镇政府、玉湖中学、宁湖一小、鑫达家园、顺泰城市广场、妇幼保健院、住建局、水务局、卫生健康局、金色家园等周边区域
	Ⅱ级	648.17	宁湖二小、江干、中医院、洱源县第一幼儿园、玉湖公园、房管所、玉河村、玉湖第二初级中学、大理地热国等周边区域
	Ⅲ级	684.59	干桥村、晨钟村、文强村、芷州村、周礼营、县城北部西洱河以东等周边区域
	Ⅳ级	258.64	定级范围内除Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级的其他区域。
工矿仓储用地定级	工业规划限制区	147.53	北至纬二线，南至景观大道，西至兴源路，东至灵杰路（洱源人民医院、凤凰城、茈碧湖镇政府、玉湖中学、宁湖一小、鑫达家园、妇幼保健院、住建局）等周边区域
	Ⅰ级	723.67	宁湖二小、江干、中医院、洱源县第一幼儿园、玉湖公园、房管所、、顺泰城市广场、玉河村、玉湖第二初级中学、水务局、卫生健康局、金色家园、大理地热国等周边区域
	Ⅱ级	684.59	干桥村、晨钟村、文强村、芷州村、周礼营、县城北部西洱河以东等周边区域
	Ⅲ级	258.64	定级范围内除规划限制区、Ⅰ、Ⅱ级的其他区域。
定级范围		18.14平方公里

二、基准地价内涵

（一）估价期日

基准地价的估价期日为：2019年12月31日。

（二）土地开发程度

1.洱源县县城规划区：商服、住宅、公共管理与公共服务用地：Ⅰ级区域“五通一平”（通供水，通排水，通电，通讯，通路，宗地内场平）；Ⅱ级区域“四通一平”（通供水，通电，通讯，通路，宗地内场平）；Ⅲ级区域“三通一平”（ 通电，通讯，通路，宗地内场平）；Ⅵ级区域“两通”（ 通电，通讯）；

2.工矿仓储用地：规划限制区“五通一平”（通供水，通排水，通电，通讯，通路，宗地内场平）、Ⅰ级“四通一平”（通供水，通电，通讯，通路，宗地内场平）；Ⅱ级区域“三通一平”（ 通电，通讯，通路，宗地内场平）；Ⅲ级区域“两通”（ 通电，通讯）；

3.工业园区规划区：“三通”（通路、通电、通讯）

（三）使用年期

根据1990年5月19日国务院发布实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）第12条规定。

表2：土地使用权出让最高年限按用途分类表

土地使用权出让最高年限按下列用途确定	本次基准地价体系 用地类型	最高年限
居住用地七十年；	住宅用地	70年
工业用地五十年；	工业（仓储）用地	50年
商业、旅游、娱乐用地四十年；	商服用地	40年
教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 综合或者其他用地五十年。	公共服务用地	50年

备注：关于工矿仓储用地弹性年期出让的说明：根据云南省自然资源厅印发《关于推行工矿仓储用地先租后让等供应方式的实施意见》的通知（云国土资〔2017〕242号）：“州（市）、县（市、区）人民政府在供应工矿仓储用地时，根据产业生命周期，在法定最高出让年限内缩短年期出让。弹性年期出让原则上按不超过20年确定出让期限，对建设、生产周期有特殊需求的项目，报经供地审批权所属土地决策机构同意，可按不超过50年确定出让期限。弹性出让土地按相应期限评估出让地价，实施供应。”同时结合《云南省自然资源厅关于推进和规范自然资源评价评估有关工作的通知》（云自然资利用〔2019〕615号）文件，本次评估5、10、20年期工矿仓储用地租赁价格。

（四）平均容积率

根据《云南省洱源县城市总体规划（2012-2030）》确定的规划平均容积率，本次城区各类用地平均容积率为：

表3：洱源县县城规划区级别设定平均容积率表

（五）地价表现形式

表4：洱源县县城规划区基准地价表现形式表

（六）土地利用状况

有偿使用（出让，租赁，作价入股），无他项权利限制下的土地使用权价格。

（七）关于公共服务用地基准地价内涵界定的说明

    公共管理与公共服务用地价格针对营利性及有收益的公共管理与公共服务用地制订，其基准地价可作为扩大国有土地有偿使用范围实践中出让底价参考依据，可作为鼓励以出让、租赁方式供应土地，支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地，与社会资本共同投资建设的有效手段。

（八）关于本次工业用地本次更新测算的政策背景说明

依据《国务院关于印发降低实体经济企业成本工作方案的通知》(国发〔2016〕48号)、《云南省人民政府关于印发云南省降低实体经济企业成本实施细则的通知》（云政发〔2017〕50号）、《云南省自然资源厅关于推进和规范自然资源评价评估有关工作的通知》（云自然资利用〔2019〕615号）关于降低企业用地成本的相关精神，切实做到降低工矿仓储用地地价等相关要求，针对洱源县县城规划区上一轮的工矿仓储用地基准地价进行更新测算，本次工矿仓储用地更新测算基于以上政策背景下的地价。

三、价格公示

表5：洱源县县城规划区基准地价（楼面地价）测算结果汇总表

单位：元/㎡(商住用地均为最高年期出让地价)

 

表6：洱源县县城规划区基准地价（地面地价）测算结果汇总表

单位：元/㎡(商住用地均为最高年期出让地价)

 

表7：洱源县县城规划区公共管理与公共服务用地基准地价测算结果表

备注：根据近几年洱源县县城规划区土地一级市场需求，结合相关土地市场状况，并征询相关专家意见，基于2017年11月1日发布实施的《土地利用现状分类》 (GB/T 21010-2017)中特殊用地中的殡葬用地、交通运输用地中的交通服务场站用地参照情况如下：

1.社会福利用地指为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地。包括福利院、养老院、孤儿院等用地，本次主要是针对其中养老服务设施用地：专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管照护、医疗卫生等服务的房屋和场地设施所使用的土地，包括老年养护院、养老院等机构养老服务设施的用地，养老服务中心、日间照料中心等社区养老服务设施的用地等，不包括政府设立的公益性养老院，若为高端养老院用地、建议参照Ⅰ类用地。

2.殡葬用地参照公用设施用地、公园与绿地用地执行。

3.交通服务场站用地参照教育用地、机关团体用地等用地类型价格执行。

 

表8：洱源县县城规划区弹性出让年期工业基准地价测算表

备注：1.出让土地还原率为4.5%;5、10、20年期租赁土地还原率分别为4.0%、4.1%、4.3%；

2.本次评估假设租赁年期合同金额支付方式为：前5年按每年分次收取；租赁年期为10年：后五年一次性收取剩余租赁费用；

3.出让合同金额支付方式为：一次性缴纳全部出让金；

4.5年、10年、20年期为租赁土地，不能转让、抵押；

5.50年期为出让用地，可转让、抵押。

 

表9： 洱源县工业园区土地定级与基准地价建议值表

表10 洱源县工业园区弹性出让年期工业基准地价测算表

备注：1.出让土地还原率为4.35%;5、10、20年期租赁土地还原率分别为3.85%、3.95%、4.15%；

2.本次评估假设租赁年期合同金额支付方式为：前5年按每年分次收取；租赁年期为10年：后五年一次性收取剩余租赁费用；

3.出让合同金额支付方式为：一次性缴纳全部出让金；

4.5年、10年、20年期为租赁土地，不能转让、抵押；

5.50年期为出让用地，可转让、抵押。